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房产税是平抑房价的“内在稳定器”

作者:中国(深圳)综合开发研究院 樊纲/院长 郭万达/副院长

  房产税的作用就在于提高房屋的持有成本,万龙博彩,金牌娱乐场,威廉希尔娱乐,博久999:抑制对房产的投资性需求,是平抑房价的“内在稳定器”。
 
  未来逐步征收房产税有利于抑制投资性需求。原则上说,一切住房都涉及公共服务(如市政、交通、环境等)的成本,都需要通过税收加以支付。没有征收房产税,其实是把这些成本一次性地包含在了“地价”当中,在开发过程中支付了,所以过去的房价当中隐含着房产税。但一次性提取房地产公共服务费用的做法,往往只按当前较低的“建设成本”加以计算,通常不会预计未来土地价值变动所导致的公共服务(包括维护和使用)成本的上升,从而导致当前收费过低,未来则会入不敷出;相应地,购房者则因此在事实上少支付了未来公共服务的成本,获得了这一块额外的好处,现在购房越多,未来获得的额外利益就越大。这实际是现在人们愿意较多投资房地产的重要原因之一。设立房产税,不是现在一次性支付,而是将来每年按当时的房产价值征收,就可以从根本上解决这一问题。就是说,通过不再使购房者获得未来公共服务升值的额外好处,来减少人们对房产的投资性需求。
 
  土地作为一种固定不变的自然禀赋,其相对价格就是人们的收入(GDP总额),经济不断增长,收入不断增长,土地的价格总会趋于上涨,在一个经济增长速度较快的时期,就更是这样。收入会涨,地价会涨,未来与住房相关的公共服务的成本也会上涨,制度设计不能忽视这一事实。实行每年缴纳房产税的制度,也是合理分摊公共服务现实成本的一种长效机制。
 
  实行房产税有利于提高房屋的持有成本,是平抑房价的“内在稳定器”。房产税可以在房价上涨时进一步提高购房者的持有成本。给定房产税税率,房价越高,他保有这一房产所要支付的税额就越高,税额相对于他当前收入的比例也就越高。这时,买了房子既不住也不出租,只是“黑”在那里等待升值的那些投资性需求就会相应减少。有人说无论如何房价高了我也是赚了,但是如果房价上涨导致你的薪水都不够你交税了,你一定要卖大房子换小房子,也就是缩小需求、增大供给,挤压房价下降,使市场恢复均衡。反之亦然,房价下跌,会促使人们换更大的房屋居住,使房价上涨,恢复均衡。因此,实行房产税,一方面有利于避免出现成本过低的情况,另一方面,在房价上涨时,房产税缴税额随之增长,可以进一步抑制消费需求的增长,起到“内在稳定器”的作用。
 
  房产税是政府最稳定的税源。世界上大多数国家都实行房产税制度,也是因为可以使城市政府,特别是那些无地可卖了的相对比较发达的城市政府,有稳定的税收来源,保证公共服务的供给。卖地能获得一次性收入,但没有地卖了收入就会消失。对建成的房产征税,是收“铁杆庄稼”,永不枯竭。房产税可以说是政府最稳定的税源。不过在讨论房产税税制问题时,我们可以先不考虑相关的财政问题(包括中央与地方的分配问题),而是集中于稳定住房需求。实行了房产税制度,不一定能防止房地产泡沫(比如美国),因为决定的因素还有很多。但不实行房产税制度,一定很容易形成房地产泡沫(比如我国)。
 
  新房新办法,老房老办法,20年过渡,逐步并轨。一个有共识的事实是,实行房产税,最大的阻力在于现有房产的“既得利益”,这似乎是一个难以逾越的鸿沟。但是,中国40年改革,一个最成功的经验就是增量改革、双轨过渡,在实行房产税的问题上,我们也可以借鉴这一经验,“新房新办法,老房老办法",20年过渡,先保持既得利益不变,通过在增量上实施新体制,逐步实现向新体制并轨。
 
  老房先不征税,20年以后开始征,这种渐进过渡的办法有其合理性。一是过去买的房,房款中已经包含了今后一段时期的部分房产税,不能重复再征。20年后,原来征收的部分应该都已折现,再行开征,合情合理。二是可以避免在房产税实施之前先要统计清楚所有存量房产,处理一切过去累积的各种问题。可以把那些历史问题留在今后20年中逐步清理,不要被历史包袱耽误了当务之急。三是这一方法从防止泡沫、稳定未来市场的角度来说也是合理的:过去的泡沫已经发生,重要的在于防止未来的泡沫。
 
  对廉价房实行减免,保障低收入群体的利益。市场上需要保障的既得利益当中,有一个非常重要的组成部分,那就是低收入阶层的利益。如何对住房基本需求实行减免,是实行房产税制度时必须考虑的一个现实问题。建议根据房产的市场价值,对较低价值(按一单元房产的总价计算)的房产实行免税,同时,为了避免投资性资金对低端住房进行大量购买(因为免税)而挤占低收入群体买房的机会,可以同时实行一个家庭最多只有一套低价住房可以免税的制度。质量较好的评估,就可以实行,可以避免按人口进行减免需要面对的许多复杂因素,这也是大多数国家采用的办法。“免征”额应该定在怎样的水平,需要“因地而异”,不同的城市,由于房价水平不同,级差地租不同,应该按照当地的实际生活水平,依法具体进行规定。
 
  按房产的价值征税,在“免征”额之上,设立“累进”税率制度,越是“豪宅”,税率越高。房产税率定在怎样的水平,是一个较为复杂的问题,涉及较多的因素,我们的建议是借鉴英国和新加坡的模式,根据不同收入阶层的承受能力和房产价值的差异,在“免征”部分之上,设立“累进”税率制度。这可以鼓励人们多买较便宜、较小的房子,而少买单价较高、面积又大的“豪宅”,让收入高、住得起“豪宅”的人多纳税,又让中产阶层随着收入的提高不断改善住房条件。从这个角度看,房产税的另一个重要功能就是有利于缩小贫富差距。目前国际上房产税率一般在0.8%-2.8%之间,我们可以取一个较低的起征税率,比如1%,在此之上,可以累进到2%或2.5%。不能低到不起作用,也不能高到承受不起。我们还可以仿效另一个国际惯例,即各城市每隔几年对起征额与税率进行一次调整,以适应变化的情况。健全法制,建立房屋估值、评价和统计体系,为全面征收房产税做好配套准备。
 
  《社会科学报》总第1623期1版  
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